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Procédure d’achat d’un bien immobilier au Portugal

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier au Portugal ?

Au Portugal, comme en France, l’achat d’un bien immobilier doit suivre un process réglementé.
Voici les principales informations à connaitre sur la procédure d’achat afin de concrétiser votre projet dans les meilleures conditions.

Tout d’abord, il convient de noter que le rôle du notaire au Portugal est différent du rôle du notaire français. Il est fréquent de le faire intervenir qu’à l’ultime stade de l’achat, à savoir la rédaction de l’acte définitif pour légaliser la transaction et effectuer son enregistrement.

Pour vous assurer que le bien que vous souhaitez acheter est libre de charges et autres clauses restrictives, il est recommandé de faire appel aux compétences d’un avocat ou d’un notaire, qui fera l’audit préalable à la signature de l’acte final.
Son rôle est de fixer les obligations respectives des parties et d’effectuer les vérifications juridiques préalables quant à l’origine du bien, aux servitudes conventionnelles, aux règles d’urbanisme, à la situation hypothécaire, aux éventuels droits de préemption.

Il aura également pour mission de :

  • Collecter, analyser et synthétiser toutes les informations transmises par les parties
  • Proposer des solutions si besoin
  • Rédiger les contrats
  • Expliquer aux parties leurs droits et obligations
  • Archiver et conserver l’acte à l’abri des pertes et des destructions, afin de permettre aux parties d’en obtenir des copies conformes et authentiques.

D’autre part, nous recommandons également de traiter avec des agents immobiliers portugais sous licence, identifiés par un numéro AMI (Toutes nos agences partenaires sont habilitées)

Les démarches à réaliser avant l’achat:

  • Obtention du numéro fiscal (NIF ou Numero de Identificaçao Fiscal)
    En tant que futur propriétaire d’un bien immobilier portugais, vous aurez besoin d’avoir un numéro fiscal personnel. L’obtention de ce numéro se fait immédiatement au centre des impôts local et nécessite une pièce d’identité valide.
  • Ouverture d’un compte bancaire au Portugal
    L’ouverture d’un compte bancaire au Portugal n’est pas obligatoire dans le cadre d’un achat immobilier au Portugal, mais il est recommandé. Selon les banques, l’ouverture peut se faire immédiatement ou non. Les pièces justificatives sont à minima une pièce d’identité valide, une attestation de domicile, un justificatif de revenu et votre numéro fiscal portugais.
    De nombreuses banques étrangères ont des filiales au Portugal, et elles peuvent aider pour le transfert des fonds et la mise en place de paiements réguliers auprès des services publiques afin d’éviter de vous en soucier.

Procédure légale pour l’achat d’un bien au Portugal

Le processus d’achat d’un bien immobilier au Portugal se déroule généralement en deux phases comme en France : le contrat préliminaire ou compromis d’achat-vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda) et l’acte de vente définitif (escritura de Compra e Venda).

Il peut également y avoir une étape préliminaire dite de réservation, qui permet de bloquer l’appartement ou maison convoitée, sous réserve d’un dépôt initial de garantie, perdu si la transaction ne se concrétise pas.

Étape 1: Le compromis d’achat-vente

Une fois le prix convenu avec le vendeur, les deux parties signent une promesse d’achat appelée Contrato de Promessa de Compra e Venda, qui comprend les principaux éléments de l’accord entre les parties ainsi que détermine la date de signature de l’acte final.
A la signature de la promesse d’achat, l’acheteur doit procéder à un dépôt dont le montant peut varier en fonction du prix, du bien acheté (neuf/ancien…) … souvent fixé à 10% minimum du prix d’achat.
Sachez que ce premier dépôt n’est, par défaut, pas mis sous séquestre au Portugal, le dépôt est généralement payé directement au vendeur. Il est néanmoins possible de demander la mise en place d’un compte séquestre sous certaines conditions via votre notaire ou avocat.

Les documents juridiques suivants sont nécessaires pour la signature de la promesse d’achat :

  • Le certificat d’enregistrement de propriété au cadastre (código de acesso à certidão do registo predial)
    Le cadastre est informatisé au Portugal. On y accède en line par code d’accès pour vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien, que personne d’autre n’a ces droits et que le bien soit exempte de charges et hypothèques.
    Le certificat d’enregistrement décrit l’histoire et la preuve de la propriété juridique du bien. Il est nécessaire pour l’acte authentique.
  • Le document d’identification fiscale du bien (Caderneta Predial)
    Ce document s’obtient au centre local des impôts. Il certifie l’inscription de la propriété à des fins fiscales, identifie l’actuel propriétaire et son numéro fiscal, décrit la propriété, et donne le numéro fiscal unique de la propriété.
    Le document d’impôt officiel indique la valeur fiscale de référence sur laquelle l’impôt foncier devra être calculé. Si le bien est neuf, un certificat temporaire sera émis.
  • Licence d’utilisation (Licença de Utilização)
    Il faut obtenir une copie de la licence d’utilisation auprès de la mairie locale. Ce document contient des informations sur la permission d’utiliser le bien à des fins spécifiques (habitation, bureau, commerce, stationnement) ainsi que les détails sur les éléments de construction. Pour l’immobilier résidentiel, il est nécessaire d’avoir une licence d’habitation. Pour les non résidentiel, il est nécessaire d’avoir une licence commerciale ou industrielle. Les biens construits avant 1951, en sont exemptés moyennant la présentation d’un document justificatif.

Étape 2: Acte authentique (escritura de compra e venda)

L’acte authentique final est déterminé lors de la promesse et peut avoir lieu sous 1 à 3 mois selon l’accord des parties. La signature de l’ « escritura de compra e venda » peut être effectuée à distance pour votre compte, si vous avez donné une procuration officielle à l’avocat ou au notaire en amont.
L’acheteur doit régler le solde du prix d’achat, les frais de notaire et/ou avocat le jour de l’acte authentique.
Il doit aussi s’acquitter des impôts suivants :

  • Le droit de timbre (l’IS) : impôt fixe de 0,8% calculé sur la valeur de l’achat, ou la valeur fiscale, lorsque cette dernière est supérieure.
  • La taxe sur les transactions immobilières (l’IMT) : cet impôt est calculé selon un barème de 1% à 6 % de la valeur de l’achat, ou de la valeur fiscale, lorsque cette dernière est supérieure.

A savoir : vous serez également redevable, une fois par an, d’un impôt foncier dénommé IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) , qui s’élève entre 0,3% et 0,8% de la valeur fiscale du prix du bien.

Comme en France, l’acheteur est responsable de faire assurer son bien immobilier dès qu’il en a la propriété. Il est recommandé de souscrire rapidement une assurance couvrant les risques d’incendie, inondation, tempête et en option les dégâts occasionnés par un tremblement de terre.

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